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Cinco de las 10 comunas con mayor stock de departamentos bajó la altura promedio de sus edificios en tres años

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La construcción de proyectos de menor envergadura se explica por las crecientes restricciones normativas, así como por la menor disponibilidad de suelo en las avenidas principales y sus cercanías.

Santiago Centro, Ñuñoa, Las Condes, Lo Barnechea y Macul. Son cinco de las 10 comunas con mayor stock de departamentos nuevos en la capital, y solo entre ellas suman 10.464 viviendas disponibles, según los datos que maneja Colliers International Chile al segundo trimestre de este año. Estas cinco zonas, además, tienen en común que en todas ha caído la altura promedio de los proyectos inmobiliarios en los últimos tres años.

Los registros de Colliers detallan que el centro de la capital es donde se percibe la contracción más fuerte. Si en el segundo trimestre de 2014 los edificios tenían, en promedio, 21 pisos, en el mismo período de 2017 el indicador bajó a 16, cinco niveles menos. Mientras, Ñuñoa, Las Condes y Macul redujeron su altura en dos pisos y Lo Barnechea, en uno.

A juicio de Soledad Silva, subgerenta de Estudios de la consultora, este escenario se explica por las condiciones normativas, que han estado restringiéndose progresivamente. “Los planes reguladores tienden a reaccionar y en la medida que haya mucha densificación o un crecimiento explosivo, optan por limitar más las condiciones de edificación”, señala.

Otra variable que podría explicar la disminución de los tamaños de las obras, es la escasez de terreno en las avenidas principales y sus inmediaciones. “Hay una creciente falta de suelo en las zonas con alta densidad, que es donde se puede construir con mayor altura, por lo que las inmobiliarias comenzamos a desarrollar en otros sectores que tienen condiciones de edificación más restringidas”, apunta Alan Rojas, gerente de Desarrollo de Inmobiliaria Fundamenta.

A lo anterior, se suma el hecho de que muchos proyectos optan por sacrificar su número de pisos, asegura Silva: “Las superficies se han tendido a achicar, y dadas las restricciones que existen en el número de habitantes por hectárea, muchas veces se prefiere aumentar la densidad en menor altura”.

Según la experta, esto se ve en zonas como Santiago Centro, por ejemplo, donde la demanda por departamentos pequeños es mucho más activa que por los de mayor tamaño.

Cambios de planes reguladores sin efectos inmediatos

Cualquier cambio en el plan regulador, como la disminución de las alturas máximas permitidas, no tiene un efecto inmediato en la oferta inmobiliaria. “En San Miguel, por ejemplo, la altura bajó, pero muchas inmobiliarias ingresaron los permisos de edificación previo al congelamiento, por lo que va a seguir saliendo oferta de 15 o más pisos, y recién en dos o tres años más van a aparecer edificios de 10 pisos, con la normativa nueva”, indica Silva.

Lo que sí cambia de forma instantánea son las condiciones de negociación del suelo, advierte Ergas. “Se hace más difícil llegar a acuerdo con los dueños de los terrenos. La gente tiene que entender que los precios de cada paño dependen de lo que uno puede construir ahí. Si un vecino vendió a un valor y luego restringieron el plan, no se va a poder cerrar al mismo precio, porque el negocio no da”, advierte.

Silva coincide en que hay una minusvalía en el precio del suelo, aunque aclara que su efecto en el valor de las viviendas no se ve en el corto plazo. Sin embargo, en el mediano y largo plazo, sí puede tener un impacto: “Habrá menos oferta y si la demanda sigue creciendo, sobre todo si se trata de barrios céntricos, los precios se van a tender a ajustar hacia arriba”. De todas formas, la ejecutiva destaca que son otros los factores que empujan con más fuerza los valores de las viviendas, como la escasez de suelo o los aumentos en los costos de construcción.

Según datos de Colliers, en Santiago Centro es donde se perciben las alzas más significativas de precios entre el segundo trimestre de 2014 y el de este año, al pasar de 41,4 UF por metro cuadrado, a 58,7 UF/m2, es decir, un incremento de 41,8%. En el caso de Ñuñoa, el aumento fue de 42,5%, de 50,4 a 71,8 UF/m2.

Estas alzas de precios, así como la oferta en edificios de menor envergadura, finalmente provocan que las personas tiendan a alejarse de esas zonas, agrega Ergas. “En la medida que se restringe la altura, se impide que la gente se acerque a la ciudad y pueda así mejorar su calidad de vida, en términos de acceso a servicios o locomoción, lo que es muy incidente en el día a día de la gente”, dice.

Estación Central es donde más aumenta la altura

Entre las 10 comunas con mayor stock de la capital también están Estación Central, Quinta Normal y La Florida, y sumando las tres hay 6.443 unidades disponibles al segundo trimestre de este año, según Colliers. Aquí, sin embargo, pasa el efecto contrario, ya que desde 2014 la oferta en estos sectores ha aumentado en altura.

Estación Central es donde se percibe el mayor incremento, al pasar de 19 a 25 pisos promedio. “La altura debiera bajar a futuro, dada la polémica por los llamados ‘guetos verticales’, lo que presionó mucho a la municipalidad para normar al respecto. No obstante, aún queda oferta disponible en esos grandes edificios, lo que va ensuciando la muestra”, indica Silva.

Por su parte, el indicador en Quinta Normal pasó de 14 a 18 pisos, mientras en La Florida el salto fue de 12 a 15 pisos. Para Diego Errázuriz, gerente general de PatagonLand, estas comunas se ven impulsadas por un efecto de rebalse ante las mayores restricciones de las áreas más céntricas: “Tienen menos historia en términos de desarrollo inmobiliario, aunque han ido creciendo, pues las inmobiliarias aprovecharon estas ubicaciones, que tienen buenas condiciones de construcción”.

En La Florida, la llegada del metro ha influido en la mayor presencia de torres altas, dice Ergas. “Siempre ha tenido una imagen residencial, y ahora con un muy buen nivel de servicios y transporte, por lo que se permiten mayores alturas, pero en zonas definidas, cercanas a los ejes estructurantes”.

Para más adelante, Silva cree que otras comunas van a tender a aumentar sus alturas, como Pedro Aguirre Cerda, La Cisterna o Cerrillos. “Ahora tienen una baja oferta de departamentos, pero en la medida que las zonas céntricas se restrinjan más, los desarrolladores optarán por estas zonas”.

Fuente: El Mercurio

 

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Written by

Socio, Director Comercial. Más de 19 años de experiencia en emprendimientos y empresas TIC.

Comments 1

22 octubre 2017 Responder

Excelente articulo!

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