Blog

Crece oferta de departamentos chicos en arriendo en el Gran Santiago

Deptos1D1
Pese a que en los ultimos 6 años la tasa de retorno de este negocio ha sido baja, la demanda por las unidades de un dormitorio se mantiene activa en las principales comunas de la capital producto del mejor nivel de ingreso de los jóvenes.

Santiago Centro, Las Condes, Ñuñoa, Providencia, Estación Central, Independencia y San Miguel son las comunas con mayor ofertas de departamentos en arriendo. Según cifras de Portalinmobiliario.com, entre las siete suman 6.861 unidades al primer trimestre de este año, aunque las tres primeras concentran el 78% del total.

Estas viviendas son las preferidas entre los inversionistas, que compran para luego alquilar. En el caso de Paz Corp., por ejemplo, el 35% de los clientes que optan por las de un dormitorio tienen este perfil, mientras que en Actual Grupo Inmobiliario representan el 50%.

Considerando el primer trimestre de este año, las unidades de un dormitorio disponibles para alquiler subieron 175% respecto del mismo período de 2012, cuando las cifras no superaban las 2.500 alternativas en las siete comunas mencionadas, de acuerdo con un informe de Portal. En tanto, al sumar la oferta de Las Condes y Providencia, el alza es de 328%, es decir 4,3 veces más.  El mayor incremento se registra en Independencia, con 13,6 veces.

Para Claudia Zapata gerenta comercial de Paz Corp., el aumento en la oferta de usadas no ha desintentivado la compra de unidades nuevas. “Quienes pueden adquirir una unidad como inversión lo siguen haciendo, porque saben que tienen una demanda segura. Hay gente que debe arrendar en sus primeros años de trabajo pues hay más restricciones para acceder a créditos hipotecarios”, explica la ejecutiva, cuya empresa cuenta con 20 proyectos, que incluyen departamentos de un dormitorio.

A lo anterior se suma un mejor nivel de sueldos, que permiten a gente a gente cada vez más joven abandonar la casa de sus padres para arrendar, así como la sostenida llegada de migrantes. Según los datos de Portalinmobiliario.com, los inmuebles pequeños, están publicados 22 días en promedio antes de arrendarse en Las Condes, mientras que la media comunal es de 26 días. Un escenario parecido ocurre en Providencia, donde las unidades de una habitación se colocan en 19 días, versus los 22 días promedio de todas las viviendas.

Los departamentos de un dormitorio en Las Condes representan solo el 15% de la oferta total en arriendo, mientras que en Providencia acaparan el 21%, detallan desde Portal. En contraste, en la comuna de Santiago Centro esta distribución corresponde al 49% de las alternativas en alquiler, y en Estación Central la cifra llega al 44%. (Ver Infografía).

EN INDENPENDENCIA rentabilidad cae más de cuatro puntos porcentuales

Entre el primer trimestre del año pasado y el actual, practicamente no hay variaciones en los precios mensuales de arriendo. La zona con más movimiento es Independencia, donde el valor solo sube 0,7 UF en 12 meses. Pero al considerar los últimos seis años, los valores sí presentan un alza importante, sobre todo entre 2013 y 2014, cuando se alcanzó el tope de varias comunas. En Las Condes, por ejemplo, en 2012 el alquiler estaba en 14 UF mensual, monto que subió hasta 17 UF en el período 2013-2014, para luego moverse en el rango de las 16 UF. En Providencia, en tanto, en 2012 el valor era de 11 UF, para luego alcanzar un máximo de 15 UF mensual en 2014.

Paralelo a esta alza de los arriendos, los precios de venta de los departamentos chicos también han subido y lo han hecho de forma aún más agresiva, por lo que la rentabilidad anual -que se saca de la relación entre ambas variables- ha bajado en siete comunas analizadas, considerando desde el primer trimestre de 2012 al mismo período de 2017.

En Independencia, por ejemplo, la tasa de retorno anual cayó 4,3 puntos porcentuales, mientras que la distribución de dos dormitorios también bajó, pero en 3,3 puntos porcentuales. De esta forma, la rentabilidad de las unidades más grandes pasó de 9,6% a 6,3% en seis años, mientras las alternativas de un dormitorio dejaron de ser la opción más rentable, al contraerse dicho indicador de 10,4% a 6,1%.

Ahora bien, dicha comuna se mantiene entre las que tienen los mejores retornos en el programa de un dormitorio, y bastante lejos del 4,5% de Las Condes o del 4,7% de Providencia. Izquierdo atribuye estas al alto precio en el que se compran las propiedades en la zona oriente, como también al menor riesgo asociado a la inversión. “Dados los mejores niveles de ingreso, se perciben que hay menos probabilidades de que el arrendatario deje de pagar o que haya problema por los gastos comunes. también se cree que hay una mejor mantención del departamento”.

Garfias de Fuenzalida Propiedades, destaca que a pesar de la menor rentabilidad anual de este producto, la adquisición de viviendas de un dormitorio sigue siendo una buena opción. “Es una inversión muy segura, con rápidos tiempos de colocación que gana plusvalía en el tiempo, versus un instrumento de renta variable que quizás puede dar más, pero con muchos riesgos”, indica.

Según su experiencia, el llamado inversionista “hormiga” -aquel que compra unos pocos departamentos para arrendar- queda conforme con un 4% de rentabilidad hacia arriba. Por su parte, Cid dice que lo que más le interesa a este perfil es que el dividendo al menos se pague con el arriendo y agrega que esto aún es posible en comunas como San Miguel, Quinta Normal, Independencia, San Joaquín y Macul.

Por su parte, Zapata cree que también se puede igualar alquiler y dividendo en zonas más acomodadas, dado el alto nivel de ahorro previo que se exige actualmente si se quiere comprar una propiedad. “El esfuerzo acá es juntar el pie y eso cubre con la venta en verde, pues así a gente tiene hasta 24 meses para reunirlo. Luego acceden al crédito, y al arrendar el departamento se paga solo”.

Fuente: El Mercurio

Share with friends   

Written by

Socio, Director Comercial. Más de 19 años de experiencia en emprendimientos y empresas TIC.

Comments 0

Deja un comentario

QUIERO INVERTIR