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Precios de viviendas nuevas en la RM suben hasta más de 100% en últimos seis años

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El boom inmobiliario de 2012, efectos de la reforma tributaria y trabas a la construcción en altura, son algunos responsables de las alzas:

La demanda por vivir cerca del metro, la escasez de suelo y requerimientos de mejores estándares por parte de consumidores más exigentes se suman a la larga lista de factores que han encarecido los departamentos y casas. Comunas como San Bernardo, Macul, Ñuñoa y Providencia registran fuertes aumentos.

Múltiples presiones han enfrentado los precios de las viviendas nuevas durante esta década. Los mayores saltos en los valores se concentran en los últimos seis años, periodo en el cual se advierten aumentos que, incluso, superan el 100% en las comunas de la Región Metropolitana.

Tras el terremoto de 2010 subieron las exigencias a las construcciones, lo que repercutió en los precios. Pero fue a partir de 2012, cuando se comenzó a hablar con fuerza de las alzas de las viviendas. Ese año, el Banco Central —presidido por Rodrigo Vergara— manifestó su preocupación por el tema, mientras el sector inmobiliario precisaba que no había ‘burbuja’, sino un ‘boom’ de demanda.

A esto se unían incrementos en los costos de edificación por la escasez de mano de obra ante la migración de los obreros a las faenas mineras, en medio de la solidez del precio del cobre. Luego, en la discusión de la reforma tributaria en 2014 se anticiparon alzas en los valores, ya que se agregaría el IVA a las compraventas de viviendas nuevas.

Ese cambio comenzó a concretarse en 2016, luego de que en 2015 las inmobiliarias vivieran un auge de ventas por la anticipación de compras por parte de los clientes, previo a la aplicación del gravamen.

Las diversas barreras a la construcción en altura establecidas por los municipios o por oposición de comunidades, y la omnipresente escasez de suelo que acusa el rubro, son otros ingredientes que están afectando los precios. Y los datos reflejan esta historia. Según cifras de la firma de asesoría inmobiliaria Tinsa, el precio promedio de la vivienda nueva en la Región Metropolitana subió 65% entre 2012 y 2018, situándose hoy en casi 59 UF por metro cuadrado. Pero al revisar los valores por comunas en el segmento de departamentos se advierten crecimientos de hasta 115%, como es el caso en San Bernardo.

Un poco más atrás destacan los aumentos de La Cisterna (94,2%), San Joaquín (92,5%), Macul (90%), Ñuñoa (88,8%), Providencia (71,8%) y Las Condes (70,1%) entre otros. El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, comenta que además de los factores antes mencionados, hay elementos adicionales que han provocado el avance de los precios, como la ‘elevación de estándares y requerimientos del mercado al subir los ingresos y exigencias de los consumidores’. Otro factor que ha estimulado los valores es la expansión de Metro, dice Fabián García, de Tinsa.

En el caso de Ñuñoa, si bien el precio subió casi 90% en seis años, García explica que el valor del m2 en departamentos nuevos en esa comuna (77,6 UF) es inferior a las 93,1 UF de Providencia, pese a que ambas zonas tienen servicios semejantes. Por ello, muchas personas optan por los barrios ñuñoínos, presionando la demanda. Sobre Las Condes, el experto comenta que es una comuna aspiracional y que destaca por sus variados servicios y centros de trabajos existentes en barrios de oficinas. En el segmento de casas, uno de los mayores polos de desarrollo se ubica en Colina, sector en donde la demanda seguirá en niveles altos por la ‘heterogeneidad’ de productos y precios que se ofrecen en esa zona, indican en Tinsa.

Incrementos continuarán

Uno de los pocos casos conocidos de bajas de precios ocurrió en Antofagasta, a raíz del deterioro la actividad minera entre 2014 y 2018, indica García. En ese periodo, el valor promedio de una vivienda cayó de 4.000 a 3.500 UF, tras la merma en el empleo y también la compra de unidades residenciales en otras ciudades —como La Serena— por parte de los trabajadores mineros que permanecieron en proyectos.

Así, lo más seguro es que los precios sigan aumentando, incluso, aunque en los próximos años la economía avance lento, añade. Vicente Domínguez de la ADI coincide en que los valores seguirán al alza, entre otros, por nuevas exigencias en materia de mitigaciones.

En el próximo tiempo impactará la puesta en marcha de la Ley de Aportes al Espacio Público y los cambios de los planes reguladores hacia la restricción de las densidades, constructibilidades y alturas’. Al representante de las inmobiliarias también le preocupa el efecto de que se apliquen ‘nuevos tributos o trámites administrativos como algunos presionan’, sostiene.

Fuente: El Mercurio

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Socio, Director Comercial. Más de 19 años de experiencia en emprendimientos y empresas TIC.

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