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Proyectos inmobiliarios detenidos afectan a 112 mil personas y US$ 5.700 millones en inversión

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El proceso de invalidación de permisos de edificación aprobados ya resiente la actividad, sostiene Patricio Donoso, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción: en el cuarto trimestre de 2018 cayó en 10,3% la cantidad de viviendas para la venta.

Más de 200 proyectos inmobiliarios se encuentran paralizados en Santiago debido a diferentes interpretaciones de la normativa vigente por parte de la Contraloría General de la República u otros organismos del Estado, advierte el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Patricio Donoso. El gremio hizo un seguimiento de 158 de estos proyectos que hoy afectan a 112 mil personas e involucran inversiones por un monto de 134 millones de UF, equivalente a US$ 5.700 millones.

Se trata de 37.553 departamentos, 92% de los cuales se concentran en las comunas de Las Condes, Estación Central, Ñuñoa y Santiago. Del número total, 25.374 departamentos ya tienen promesa de compraventa, lo que implica que las personas ya han traspasado un activo o el pie de un crédito para reservar la vivienda y tienen la expectativa de recibirla, agrega el dirigente.

Atribuye el entrampamiento en el desarrollo de estos proyectos inmobiliarios a un cambio de criterio en la interpretación de la normativa que proviene de la Contraloría y de dudas existentes en el ámbito urbano.

En enero de 2018, el Congreso aprobó el artículo 5º de la Ley 21.078 que validó los incentivos y condiciones contemplados en los planes reguladores y comunales de todo el país. Posteriormente, la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda (Minvu) instruyó, mediante circular, a las direcciones de obras municipales (DOM) la aplicación del referido artículo. No obstante, la Contraloría consideró que dichas condiciones e incentivos no se ajustaban a derecho, porque el plan regulador no los podía establecer.

El Ministerio de Vivienda emitió luego una circular aclaratoria, que señalaba la validez de cada uno de los incentivos o condiciones, precisando que quedaban validados los anteproyectos aprobados y permisos de edificación otorgados por las direcciones de obras municipales. Sin embargo, hace unas semanas, la Contraloría nuevamente objetó esta circular y que el Minvu debía ajustarla. Ya se hablaba de un monto de inversión afectado de US$ 2.000 millones.

En febrero pasado, el ministerio anunció que prepararía una solicitud de reconsideración, porque, a su entender, el pronunciamiento de la Contraloría “busca acotar mediante un ejercicio interpretativo la voluntad del legislador”.

Para Donoso, el organismo público competente en lo que dice relación con la normativa urbana es el Minvu, mientras que el rol de la Contraloría es supervisar el debido funcionamiento de los organismos públicos. Del catastro de los 158 proyectos cuestionados, hay 10 que han sido invalidados solo en Estación Central, y lo que está pasando, advierte el dirigente, es que se está aplicando retroactividad y los permisos de edificación han perdido certeza jurídica, lo que trae incertidumbre y afecta decisiones de inversión.

Los cambios de criterio dicen relación con las condiciones para hacer un proyecto con edificación continua, como en Estación Central, donde hasta 2016 se construía en altura, pero luego se determinó que para la edificación continua, en todo el ancho del sitio, no se puede construir si no hay un límite determinado por el plan regulador. El problema es la retroactividad, dice el dirigente, porque todos los permisos otorgados en un período anterior han entrado en un proceso de invalidación.

“Siempre los proyectos se pueden mejorar”, dice Donoso, aludiendo a la crítica pública a los llamados “guetos verticales” de Estación Central por el hacinamiento, falta de luz natural y escasez de ascensores, entre otros factores. Además, hace ver la fuerte demanda que hay en ese sector, porque la gente valora su conectividad. Lo que podría hacerse, dice, es una buena planificación para desarrollar otro tipo de servicios, como buenos espacios públicos. También se pueden mejorar los proyectos en sí mismos, como el tema de los ascensores. Cuenta que a fines de 2015, la mitad de las viviendas que se vendían en Estación Central tenía un valor menor a 1.500 UF y con acceso a subsidio; pero hoy, difícilmente se encuentran por menos de 3.000 UF y sin subsidio.

En cuanto a los incentivos establecidos en los planes reguladores, en el caso de Las Condes, dice que si el desarrollador inmobiliario aporta al buen desarrollo de los proyectos, por ejemplo entregando espacios privados para uso público o soterrando el cableado eléctrico, se le permite una mayor constructividad, lo que es cuestionado por la Contraloría.

Sin haber claridad, por ahora los directores de obras tienen frenados los permisos de edificación, concluye.

Fuente: El Mercurio

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Socio, Director Comercial. Más de 19 años de experiencia en emprendimientos y empresas TIC.

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