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Reportaje de La Segunda al crowdfunding inmobiliario de Besafe

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El crowdfunding consiste en financiar grandes proyectos mediante pequeños aportes. El inversionista puede financiar la construcción del proyecto inmobiliario desde 40 UF y ser socio del proyecto con las mismas garantías financieras, legales y tributarias que tienen los grandes inversionistas.

Grandes sueños con poco presupuesto, buscando concretarse a través del apoyo masivo, es la tónica del crowdfunding, sistema que a principios de esta década debutó en el mercado inmobiliario de Europa y Estados Unidos, para ahora instalarse en Chile a través de empresas como Besafe Inversiones y Propius.

“Hasta ahora, la gente nos contactaba solo por referidos”, explicó Marcos Vargas, uno de los socios de Besafe, agregando “al principio la relación se daba bajo el escepticismo de lo desconocido, de lo que no han probado y solo han leído que se hace en otros países. Ahí es donde nuestra primera labor es explicar con todos los detalles y documentación legal cómo funciona el financiamiento compartido de edificios, condominios y hoteles”.

 “Aquí la transparencia, más que la rentabilidad, ha sido clave para superar las expectativas de los clientes”, dijo el experto inmobiliario.

Hasta las oficinas de la empresa, reconoció Vargas, llegan desde profesionales de la banca, hasta personas dedicadas a otros negocios y profesionales de diversos ámbitos, “que ven una tasa de interés muy baja en los depósitos a plazo y fondos mutuos (donde la rentabilidad varía entre un 3% y 5% anual), y quieren que su capital tenga un retorno más alto pero a la vez con la seguridad de invertir en ladrillo, algo concreto, con autorizaciones legales, financieras y tributarias”.

En el crowdfunding inmobiliario los márgenes de ganancia, de acuerdo a lo expuesto por las firmas antes mencionadas, superan las rentabilidades de los depósitos a plazo y fondos mutuos, calculado hasta el fin del proyecto de construcción, que puede tomar –en promedio –desde uno a tres años.

Asesorarse es clave

El abogado del Estudio Chaves Awad Contreras Schürmann, Tomás Carbone, afirmó que es preciso estar atento a “qué es lo que uno va a comprar”, ya que “la diferencia entre adquirir un inmueble en un remate y una compra en blanco es abismante”, desde el punto de vista legal. Por esta razón, el profesional de la Universidad de Chile recomendó solicitar asesoría frente a este tipo de negocios, para ver “el financiamiento, los riesgos asociados y la expectativa temporal” que conllevan.

“Lo primero es que te digan en qué estás invirtiendo, porque al ser un crowdfunding uno pensaría que es una sociedad. Si es así, estás comprando acciones o quizás aportando capital para la constitución de una de ellas. En ese caso, hay que pedir los estatutos para saber a qué te dan derecho las acciones que estás comprando, o las que adquieres por efecto de concurrir en la constitución de la sociedad”, afirmó Carbone.

 

 

 

 

 

Las empresas de financiamiento colectivo, comienzan con el análisis de la oferta inmobiliaria y se enfocan en edificios, condominios y hoteles, “eligiendo siempre aquellos con retornos más seguro, rentables y de inmobiliarias que tengan un historial impecable”, afirmó Marcos Vargas, de Besafe Inversiones. Este examen puede durar desde seis meses hasta un año.

Seleccionado el proyecto, “con el análisis financiero se determina, junto a los dueños de la inmobiliaria, el capital necesario a levantar, siempre con un porcentaje que nos permita tener un miembro del equipo en el directorio del proyecto. De esta manera se controla ‘desde dentro’” el proceso, oportunidad que “permite ir informando mes a mes a los clientes de hitos claves y avances de la obra, flujos de caja, balances, etcétera, con el fin de asegurar el cumplimiento de la rentabilidad del proyecto”.

Luego la propuesta es publicada en BesafeInversiones.com, donde “se realiza una compraventa de acciones entre Besafe y el cliente, mediante un contrato que es complementado por la formación de una Sociedad por Acciones (SpA), donde se individualizan a todos los inversionistas con sus respectivos aportes”, explicó Vargas.

“De esta manera, el accionista/inversionista se convierte en dueño de una parte del proyecto, el que una vez vendido y escriturado, reparte la rentabilidad pactada en un plazo establecido”, agregó.

Sobre la escrituración, Marcos Vargas detalló que “se realiza cuando la obra está terminada, y consiste en una serie de trámites y autorizaciones de autoridades como el Municipio, Servicio de Vivienda y Urbanismo (Serviu), Conservador de Bienes Raíces, Servicio de Impuestos Internos, Bancos y Pólizas de Garantía de Venta en Verde”, trámites que emplean cerca de “seis meses, desde terminada la obra”.

Fuente: La Segunda

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Socio, Director Comercial. Más de 19 años de experiencia en emprendimientos y empresas TIC.

Comments 5

7 octubre 2017 Responder

Me parece que este sistema de financiamiento es la oportunidad perfecta para iniciarse en el mercado inmobiliario, se adapta a las posibilidades de todo tipo de inversor y da la oportunidad a mucha gente que (como dice esta misma entrevista) siempre ha deseado entrar en el “buisiness” y no podía por la barrera económica que supone el mercado tradicional, pues ahora es posible..

19 octubre 2017 Responder

Gracias Alberto veo que por tu IP no eres de Chile, y sí, el Crowdfunding Inmobiliario en Europa y USA está muy desarrollado, en Chile se está dando los primeros pasos, pero como todo lo nuevo y desconocido se tiende a prejuzgar con mucha liviandad. excepto los que siempre han estado involucrados en este mercado, es así justamente, en el conocimiento financiero dónde se producen las brechas sociales más grandes, ya que mientras unos pocos invierten inteligentemente, otros ni siquiera saben calcular una tasa de interés de una tarjeta de crédito de una simple casa comercial.
El analfabetismo financiero en Chile es altísimo, el mayor de la OCDE por lejos.

Pero de a poco la gente ha ido entendiendo que se debe leer completamente los contratos, asesorarse por un profesional y no dejarse guiar por cantos de sirena ni por consejos de famosillos de matinales.

Saludos

17 octubre 2017 Responder

Estimados,
Qué garantía entregan para el capital invertido? Cómo aseguran que no se trata de ningún fraude?

19 octubre 2017 Responder

Estimado Cristián, primero, trabajamos con inmobiliarias de reconocido prestigio y trayectoria y el capital invertido se transfiere mediante cuenta mercantil a la inmobiliaria dueña del proyecto.
Para realizar la inversión se realiza un contrato notariado con solo un fin, que es invertir en el proyecto elegido, ese documento se le llama un “acuerdo de entendimiento” y, una vez completado el 100% de los capitales a levantar, se forma una Sociedad por Acciones (SpA) de régimen tributario semi integrado, con todos los inversionistas individualizados con sus respectivos aportes. Dicha SpA se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces con un único fin, invertir en la sociedad dueña del proyecto, la sociedad de la inmobiliaria.
Una vez finalizado el proyecto, se rebaja el capital y se restituye el capital aportado y se reparten las utilidades generadas en el ejercicio. Luego nustra empresa paga al SII el impuesto de primera categoría (27%) y se informa al SII de la rentabilidad obtenida por cada uno los inversionista para el correspondiente Impuesto a la Renta del año tributario siguiente.
Como cada proyecto se “pasa” primero el Due Dilligence que nos hace el Banco que nos financiará la etapa de Constucción del proyecto y Las Compañias de Seguros nos aprueban las Pólizas de Garantía de Venta en Verde, es muy difícil “maquillar” cualquier proceso.
Por otra parte la Municipalidad correspondiente, aprueba formalmente el anteproyecto, el permiso de edificación, fusión de roles, recepción final, etc. Serviú aprueba los permisos de urbanización de los terrenos, la construcción y los estándares técnicos de diseño y construcción, luego vienen los contratos con Aguas Andinas, Enel, Metrogas, etc.

En síntesis, en desarrollo inmobiliario se pasa por muchos controles, certificaciones, aprobaciones de organismos públicos y privados ya que es una inversión en “ladrillo”, en algo físico, tangible.

Esperando que le podamos haber ayudado en algo a disipar sus dudas le saluda atte.

Marcos Vargas G.
Socio – Gerente
Besafe Inversiones

2 noviembre 2017 Responder

Saludos, Soy Enrique Rodriguez experto en bienes raíces e inversionista, tengo una empresa que se llama Inmobiliaria Caracol que funciona en Guayaquil – Ecuador. Soy Chileno viviendo en Ecuador y me interesa invertir en ladrillo en Chile. Deseo primero saber que porcentaje es la rentabilidad que se obtiene. Segundo Una vez realizada la construcción del activo inmobiliario lógicamente este gana plusvalia. Que hacen con el activo lo venden o lo rentan…. De donde proviene el rendimiento de la plusvalia, de la venta o la renta. O las tres partes.

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